집 대출을 갚을까, 투자를 할까?

모기지를 빨리 갚아야 할까? 아니면 투자하는 게 더 좋을까?

집을 살 때 가장 많이 듣는 조언 중 하나는
“빚은 빨리 갚는 게 좋다”는 말이다. 그러나 빚에는 "좋은 빚"과 "나쁜 빚"이 있다. 

집은 투자의 수단으로 좋지만, 집에만 나의 은퇴자금을 다 몰아넣는 것은 위험한 방법이 될 수 있다. 
어떤 투자가 현명한지 한번 더 생각하길 바라는 마음으로 모기지를 갚는 경우와 투자하는 경우를 비교해보았다:

• 모기지 금리: 연 6%
• 투자 수익률: 연 6%
• 기간: 30년
• 매달 납입금: $1,798.65 (30만 달러 기준 원리금 균등 상환)

모기지를 갚을 경우

매달 $1,798.65씩 30년 동안 모기지를 갚으면
총 상환 금액은 약 $647,514이다.
이 중 이자는 $347,514에 달한다.
30년이 지나면, 집은 완전히 내 것이 되지만
그동안 자산은 따로 늘어나지 않는다.

같은 금액을 투자했을 경우

만약 매달 $1,798.65을 연 6% 복리로 30년 동안 투자했다면?

자산은 약 $1,788,470으로 불어난다.
즉, 같은 금액을 투자했을 때
30년 뒤에는 약 110만 달러의 순자산 차이가 나는 셈이다.

 

그래프와 도표로 비교해보자

비교 도표

항목모기지 상환6% 투자 시

 

항목	대출 상환	투자 시(6% 복리)
월 납입액	$1,798.65	$1,798.65
기간	30년	30년
총 납입금	$647,514	$647,514
누적 이자 수익	없음	약 $1,140,956
총 자산 가치	없음 (집은 보유)	$1,788,470 + 집 가치
이득 차이	기준 없음	약 $1.14M 이상 차이

 

그래프로 한번 살펴보자.

• 파란 선은 모기지 잔액이 시간이 지날수록 줄어드는 모습이고,
• 주황 선은 같은 돈을 6% 수익률로 투자했을 때 자산이 늘어나는 모습을 보여준다.

무조건 집 대출을 빨리 갚는 게 능사는 아니다!

물론 모기지를 빨리 갚으면 심리적으로 안정감이 있고 이자 부담에서 자유로워진다는 장점이 있다.

하지만 이자율이 낮거나, 투자 수익률이 이자율과 같거나 더 높다면
모기지를 천천히 갚고, 여유 자금을 투자하는 전략이 더 유리하다.

단, 투자에는 항상 리스크가 있다는 점,
그리고 개인의 소득 안정성, 투자 성향, 세금 혜택 등도 고려해야 한다.

 

이 글은 단순 계산을 기반으로 한 예시이며
개인의 재정 상황에 따라 전략은 달라질 수 있다.
필요하다면 전문가와 상담해보자.